當(dāng)前位置：中國(guó)廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產(chǎn)酒店>詳細(xì)內(nèi)容
廣州海珠灣營(yíng)銷策劃案
作者：佚名 時(shí)間：2005-11-15 字體：[大] [中] [小]
目錄
前言
一、廣州市商業(yè)用房情況5
二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況19
三、廣州市部分前期銷售商場(chǎng)調(diào)查25
四、廣州主要商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值一覽30
五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析34
六、建筑設(shè)計(jì)建議41
七、商場(chǎng)市場(chǎng)定位46
八、主題概念分析49
九、經(jīng)營(yíng)模式建議50
十、樓層分布建議51
十一、目標(biāo)客戶群和潛在的商家建議53
十二、營(yíng)銷策略建議54
十三、各層售價(jià)建議66
十四、操作思路67
十五、廣告預(yù)算及計(jì)劃69
十六、推廣計(jì)劃73
后 語76
附件1：柏聯(lián)卡權(quán)益說明書……………………………………77
附件2：連環(huán)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)說明書………………………………80
附件 3 ：無憂花紅計(jì)劃說明書…………………………. 81
前言
一、廣州市商業(yè)用房情況5
二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況19
三、廣州市部分前期銷售商場(chǎng)調(diào)查25
四、廣州主要商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值一覽30
五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析34
六、建筑設(shè)計(jì)建議41
七、商場(chǎng)市場(chǎng)定位46
八、主題概念分析49
九、經(jīng)營(yíng)模式建議50
十、樓層分布建議51
十一、目標(biāo)客戶群和潛在的商家建議53
十二、營(yíng)銷策略建議54
十三、各層售價(jià)建議66
十四、操作思路67
十五、廣告預(yù)算及計(jì)劃69
十六、推廣計(jì)劃73
后 語76
附件1：柏聯(lián)卡權(quán)益說明書……………………………………77
附件2：連環(huán)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)說明書………………………………80
附件 3 ：無憂花紅計(jì)劃說明書…………………………. 81
前言
所有人都知道“品牌”在市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)中的價(jià)值與意義，很多資料也羅列到了一些品牌令人瞠目結(jié)舌的價(jià)值。對(duì)于我們來說，僅僅知道“品牌很值錢”是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，關(guān)鍵在于掌握“怎樣創(chuàng)建一個(gè)有價(jià)值的品牌”的理論知識(shí)和實(shí)踐技巧，并有了強(qiáng)烈的生存欲望與務(wù)實(shí)的精神去實(shí)施，一步一步地創(chuàng)建一個(gè)真正價(jià)值的品牌。
隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來，以及全球經(jīng)濟(jì)一體化，市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)主體已經(jīng)由“企業(yè)讓位于品牌”這是我們必須明白并接受的事實(shí)。
牢記一點(diǎn)：
知識(shí)經(jīng)濟(jì)是“品牌的時(shí)代，而不是企業(yè)”的時(shí)代。
根據(jù)海珠灣一、二期規(guī)劃首一、二、三、四層為商業(yè)用途，總建面積約 18000 平方米，我司建議把商場(chǎng)部分定名為“金前廣場(chǎng)”。通過對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查分析，現(xiàn)擬定“金前廣場(chǎng)”營(yíng)銷策劃方案。
一、廣州市商業(yè)用房情況
1．1商鋪的供應(yīng)及需求情況
u商鋪供應(yīng)
2000年商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積和登記成交面積與 1999 年相比分別有不同幅度的減少，但商鋪市場(chǎng)的形勢(shì)較為樂觀，消化率較高，成交登記量占批出量的 81% ，進(jìn)入 2001 年，由于預(yù)售條件的提高以及金融支持力度的收緊，商鋪的批準(zhǔn)預(yù)售面積和成交登記面積與 2000 年相比均有所下降，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積較去年同期下降 31.7% ，成交登記面積下降 17.4% ，成交登記量占批出量的比例高達(dá) 98% 。
所有人都知道“品牌”在市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)中的價(jià)值與意義，很多資料也羅列到了一些品牌令人瞠目結(jié)舌的價(jià)值。對(duì)于我們來說，僅僅知道“品牌很值錢”是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，關(guān)鍵在于掌握“怎樣創(chuàng)建一個(gè)有價(jià)值的品牌”的理論知識(shí)和實(shí)踐技巧，并有了強(qiáng)烈的生存欲望與務(wù)實(shí)的精神去實(shí)施，一步一步地創(chuàng)建一個(gè)真正價(jià)值的品牌。
隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)的到來，以及全球經(jīng)濟(jì)一體化，市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)主體已經(jīng)由“企業(yè)讓位于品牌”這是我們必須明白并接受的事實(shí)。
牢記一點(diǎn)：
知識(shí)經(jīng)濟(jì)是“品牌的時(shí)代，而不是企業(yè)”的時(shí)代。
根據(jù)海珠灣一、二期規(guī)劃首一、二、三、四層為商業(yè)用途，總建面積約 18000 平方米，我司建議把商場(chǎng)部分定名為“金前廣場(chǎng)”。通過對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查分析，現(xiàn)擬定“金前廣場(chǎng)”營(yíng)銷策劃方案。
一、廣州市商業(yè)用房情況
1．1商鋪的供應(yīng)及需求情況
u商鋪供應(yīng)
2000年商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積和登記成交面積與 1999 年相比分別有不同幅度的減少，但商鋪市場(chǎng)的形勢(shì)較為樂觀，消化率較高，成交登記量占批出量的 81% ，進(jìn)入 2001 年，由于預(yù)售條件的提高以及金融支持力度的收緊，商鋪的批準(zhǔn)預(yù)售面積和成交登記面積與 2000 年相比均有所下降，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積較去年同期下降 31.7% ，成交登記面積下降 17.4% ，成交登記量占批出量的比例高達(dá) 98% 。
u需求情況
由此可見，近年來廣州市商鋪的供應(yīng)量呈逐年減少的趨勢(shì)，但需求量卻保持在比較穩(wěn)定的水平上，使消化率逐年遞增，這證明廣州市目前商鋪的銷售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)尚有較大的發(fā)展?jié)摿Α?BR>廣州市近年商鋪供求關(guān)系對(duì)比表（區(qū)）年度1998年1999年2000年2001年
供應(yīng)量（萬平方米）79.652.9644.2730.23
成交量（萬平方米）38.8736.7235.8629.61
消化率（%）48.8369.348197.9
由此可見，近年來廣州市商鋪的供應(yīng)量呈逐年減少的趨勢(shì)，但需求量卻保持在比較穩(wěn)定的水平上，使消化率逐年遞增，這證明廣州市目前商鋪的銷售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)尚有較大的發(fā)展?jié)摿Α?BR>廣州市近年商鋪供求關(guān)系對(duì)比表（區(qū)）年度1998年1999年2000年2001年
供應(yīng)量（萬平方米）79.652.9644.2730.23
成交量（萬平方米）38.8736.7235.8629.61
消化率（%）48.8369.348197.9
u商鋪的價(jià)格走勢(shì)
廣州市商鋪的均價(jià)在近三年來都保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平上。1998年由于商鋪的總供應(yīng)量較大，使供求壓力增大，總體均價(jià)維持在 13079 元/平方米的水平。1999年由于供應(yīng)量的明顯減少造成商鋪的需求大于供給，促使總體均價(jià)攀升至 13472 元/平方米。2000年由于中華廣場(chǎng)、名匯商城、康王商業(yè)城等大型商場(chǎng)的推出，致使供大于求的現(xiàn)象再次出現(xiàn)，以致造成總體均價(jià)下滑至 12685 元/平方米，下降幅度為 5.84% 。2001年，新增供求關(guān)系趨于平衡，價(jià)格再度攀升至 13598 元/平方米，比去年同期增長(zhǎng) 7.2% 。預(yù)計(jì)廣州商鋪供大于求的現(xiàn)狀仍將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，可以預(yù)測(cè)未來幾年商鋪的價(jià)格將徘徊。
1.2.廣州市熱點(diǎn)商圈分析
u河中心商圈：
以持續(xù)強(qiáng)勢(shì)的“鐵三角”（天河城廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)、廣州購書中心）為核心，天河中心商圈涵蓋了廣州市的ＣＢＤ。其輻射圈則走“受眾細(xì)分”路線：石牌崗頂面向青少年電腦愛好者；廣客隆和美居中心則為專業(yè)化的家居市場(chǎng)；時(shí)代廣場(chǎng)及中泰國(guó)際廣場(chǎng)則走中高檔白領(lǐng)路線，附近的高檔寫字樓為他們提供了有力的人流支持。近期的焦點(diǎn)是中泰國(guó)際廣場(chǎng)，占據(jù)火車、地鐵、公交車和“輕軌”總站的“地利”，擁有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)等成熟寫字樓白領(lǐng)一族的“人和”，再加上強(qiáng)勁的廣告攻勢(shì)，引起了不少投資者的興趣。但由于火車東站的改建工程尚未完成，當(dāng)?shù)厝肆鞒煞葺^為復(fù)雜，因此其前景有待觀望。
u北京路商圈：
作為廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)重地，北京路在一再改革創(chuàng)新中不斷散發(fā)旺盛的商機(jī)。北京路以街鋪唱主角，匯集港澳甚至世界名牌專賣店，再有“廣百”、“新大新”在兩頭壓陣，其消費(fèi)檔次可及中高檔，商鋪的租金也達(dá)到了“天價(jià)”。近來引人矚目的廣百新翼打破了北京路商鋪“只租不售”的慣例，最大的特點(diǎn)是與廣百連通，同層經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，創(chuàng)造一種全新的銷售方式，令散鋪的買家有了一個(gè)“大靠山”，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，故此雖然價(jià)格不菲，但認(rèn)購者依然絡(luò)繹不絕。
u上九商圈：
下九路是全市最大的步行商業(yè)區(qū)，其整體消費(fèi)檔次偏向中低檔，“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”可謂是上下九的口碑。該商圈向海珠廣場(chǎng)與西門口一帶幅射，主要項(xiàng)目有荔灣廣場(chǎng)、新中國(guó)大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城等。近期大力推售的是康王商業(yè)城，該商場(chǎng)位于中山七路陳家祠地鐵站出口，負(fù)一、負(fù)二層為地下商場(chǎng)，以“環(huán)球旅游式”作為商城的主題概念，融匯五大洲世界風(fēng)情，開創(chuàng)了將旅游和購物融為一體的、時(shí)尚的經(jīng)營(yíng)模式。
廣州市商鋪的均價(jià)在近三年來都保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平上。1998年由于商鋪的總供應(yīng)量較大，使供求壓力增大，總體均價(jià)維持在 13079 元/平方米的水平。1999年由于供應(yīng)量的明顯減少造成商鋪的需求大于供給，促使總體均價(jià)攀升至 13472 元/平方米。2000年由于中華廣場(chǎng)、名匯商城、康王商業(yè)城等大型商場(chǎng)的推出，致使供大于求的現(xiàn)象再次出現(xiàn)，以致造成總體均價(jià)下滑至 12685 元/平方米，下降幅度為 5.84% 。2001年，新增供求關(guān)系趨于平衡，價(jià)格再度攀升至 13598 元/平方米，比去年同期增長(zhǎng) 7.2% 。預(yù)計(jì)廣州商鋪供大于求的現(xiàn)狀仍將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，可以預(yù)測(cè)未來幾年商鋪的價(jià)格將徘徊。
1.2.廣州市熱點(diǎn)商圈分析
u河中心商圈：
以持續(xù)強(qiáng)勢(shì)的“鐵三角”（天河城廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)、廣州購書中心）為核心，天河中心商圈涵蓋了廣州市的ＣＢＤ。其輻射圈則走“受眾細(xì)分”路線：石牌崗頂面向青少年電腦愛好者；廣客隆和美居中心則為專業(yè)化的家居市場(chǎng)；時(shí)代廣場(chǎng)及中泰國(guó)際廣場(chǎng)則走中高檔白領(lǐng)路線，附近的高檔寫字樓為他們提供了有力的人流支持。近期的焦點(diǎn)是中泰國(guó)際廣場(chǎng)，占據(jù)火車、地鐵、公交車和“輕軌”總站的“地利”，擁有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)等成熟寫字樓白領(lǐng)一族的“人和”，再加上強(qiáng)勁的廣告攻勢(shì)，引起了不少投資者的興趣。但由于火車東站的改建工程尚未完成，當(dāng)?shù)厝肆鞒煞葺^為復(fù)雜，因此其前景有待觀望。
u北京路商圈：
作為廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)重地，北京路在一再改革創(chuàng)新中不斷散發(fā)旺盛的商機(jī)。北京路以街鋪唱主角，匯集港澳甚至世界名牌專賣店，再有“廣百”、“新大新”在兩頭壓陣，其消費(fèi)檔次可及中高檔，商鋪的租金也達(dá)到了“天價(jià)”。近來引人矚目的廣百新翼打破了北京路商鋪“只租不售”的慣例，最大的特點(diǎn)是與廣百連通，同層經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，創(chuàng)造一種全新的銷售方式，令散鋪的買家有了一個(gè)“大靠山”，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，故此雖然價(jià)格不菲，但認(rèn)購者依然絡(luò)繹不絕。
u上九商圈：
下九路是全市最大的步行商業(yè)區(qū)，其整體消費(fèi)檔次偏向中低檔，“經(jīng)濟(jì)實(shí)惠”可謂是上下九的口碑。該商圈向海珠廣場(chǎng)與西門口一帶幅射，主要項(xiàng)目有荔灣廣場(chǎng)、新中國(guó)大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城等。近期大力推售的是康王商業(yè)城，該商場(chǎng)位于中山七路陳家祠地鐵站出口，負(fù)一、負(fù)二層為地下商場(chǎng)，以“環(huán)球旅游式”作為商城的主題概念，融匯五大洲世界風(fēng)情，開創(chuàng)了將旅游和購物融為一體的、時(shí)尚的經(jīng)營(yíng)模式。
u農(nóng)林下路商圈：
農(nóng)林下路以臨街小型商鋪為主打，是廣州青少年追求服裝、飾物時(shí)尚潮流的另一根據(jù)地。該商圈也有王府井大廈和東山百貨大樓兩大傳統(tǒng)商廈駐守，但相對(duì)北京路兩大商廈就顯得比較弱勢(shì)。街鋪以其輕靈小巧、貨物新奇為主。位于農(nóng)林下路與東風(fēng)路交界處的新裕大廈正對(duì)王府井大廈，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，但由于沒有一個(gè)鮮明的經(jīng)營(yíng)定位，銷售一般。
農(nóng)林下路以臨街小型商鋪為主打，是廣州青少年追求服裝、飾物時(shí)尚潮流的另一根據(jù)地。該商圈也有王府井大廈和東山百貨大樓兩大傳統(tǒng)商廈駐守，但相對(duì)北京路兩大商廈就顯得比較弱勢(shì)。街鋪以其輕靈小巧、貨物新奇為主。位于農(nóng)林下路與東風(fēng)路交界處的新裕大廈正對(duì)王府井大廈，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，但由于沒有一個(gè)鮮明的經(jīng)營(yíng)定位，銷售一般。
u南西商圈：
海珠區(qū)現(xiàn)有人口已突破123萬，是一個(gè)商業(yè)繁榮、商圈密集的區(qū)域。江南西是該區(qū)域傳統(tǒng)的商圈，其中國(guó)際超市巨頭之一的家樂福有意入駐此地。在前進(jìn)路與南田路的交界處，投資６個(gè)多億、八層高的萬國(guó)廣場(chǎng)即將開業(yè)，家樂福將投資數(shù)千萬在此搶建超級(jí)市場(chǎng)。而在江南西路與寶業(yè)路的交接口，１０萬平方米的江南城已經(jīng)動(dòng)工，將成為海珠區(qū)內(nèi)一個(gè)較有影響的大型商場(chǎng)。以江南西路為核心，向江南大道、寶崗大道、昌崗路輻射的大江南西商圈正在蓬勃發(fā)展之中。
1．3廣州市商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)
u廣州——商業(yè)之都
廣州是華南地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)之都，商賈往來頻繁，今年以來經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，2001年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總量比上年增長(zhǎng)12.7%，居民消費(fèi)水平更是躍上新臺(tái)階，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1243．9億元，比上年同期增長(zhǎng)11%。與此同時(shí)，市政配套等硬件設(shè)施的逐步完善，為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動(dòng)下，2001年廣州市商用物業(yè)交投活躍，并且從中可以歸納出以下一些特點(diǎn)：
A、零售大鱷搶灘廣州
2001年中國(guó)正式入世，將會(huì)逐步對(duì)外資開放零售和批發(fā)業(yè)務(wù)，百貨零售業(yè)開始走出低迷期，步入高速發(fā)展階段，各大中外零售業(yè)不斷進(jìn)行圈地運(yùn)動(dòng)，以搶占廣州的市場(chǎng)份額。百佳繼中旅商業(yè)城店后在天河北再開分店；家樂福租下萬國(guó)廣場(chǎng)兩層面積；百盛百貨位于中泰國(guó)際廣場(chǎng)的分店經(jīng)營(yíng)面積達(dá)3萬平方米；萬佳將在五羊新城、新世界東逸花園和中山八路的荔景廣場(chǎng)設(shè)店；沃爾瑪意屬廣州大道南；宏城和島內(nèi)價(jià)超市亦加緊設(shè)網(wǎng)鋪點(diǎn)，這些商家所租用的經(jīng)營(yíng)面積動(dòng)輒就成千上萬平方米，為商場(chǎng)的租售打下了扎實(shí)基礎(chǔ)，帶來了旺盛的人氣，令資金得以較快地回籠。
B、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)旺鋪依然搶手
廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域主要集中在北京路和上下九商業(yè)步行街，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)地段已經(jīng)成形，所以現(xiàn)時(shí)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量帶給商家足夠的投資信心，自然導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞，如位于北京路的廣百新翼，2001年開售以來取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。
u廣州——商業(yè)之都
廣州是華南地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)之都，商賈往來頻繁，今年以來經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，2001年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總量比上年增長(zhǎng)12.7%，居民消費(fèi)水平更是躍上新臺(tái)階，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1243．9億元，比上年同期增長(zhǎng)11%。與此同時(shí)，市政配套等硬件設(shè)施的逐步完善，為商家創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境，在此帶動(dòng)下，2001年廣州市商用物業(yè)交投活躍，并且從中可以歸納出以下一些特點(diǎn)：
A、零售大鱷搶灘廣州
2001年中國(guó)正式入世，將會(huì)逐步對(duì)外資開放零售和批發(fā)業(yè)務(wù)，百貨零售業(yè)開始走出低迷期，步入高速發(fā)展階段，各大中外零售業(yè)不斷進(jìn)行圈地運(yùn)動(dòng)，以搶占廣州的市場(chǎng)份額。百佳繼中旅商業(yè)城店后在天河北再開分店；家樂福租下萬國(guó)廣場(chǎng)兩層面積；百盛百貨位于中泰國(guó)際廣場(chǎng)的分店經(jīng)營(yíng)面積達(dá)3萬平方米；萬佳將在五羊新城、新世界東逸花園和中山八路的荔景廣場(chǎng)設(shè)店；沃爾瑪意屬廣州大道南；宏城和島內(nèi)價(jià)超市亦加緊設(shè)網(wǎng)鋪點(diǎn)，這些商家所租用的經(jīng)營(yíng)面積動(dòng)輒就成千上萬平方米，為商場(chǎng)的租售打下了扎實(shí)基礎(chǔ)，帶來了旺盛的人氣，令資金得以較快地回籠。
B、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)旺鋪依然搶手
廣州市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域主要集中在北京路和上下九商業(yè)步行街，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的商業(yè)地段已經(jīng)成形，所以現(xiàn)時(shí)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量帶給商家足夠的投資信心，自然導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞，如位于北京路的廣百新翼，2001年開售以來取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。
C、地鐵上蓋物業(yè)受市場(chǎng)追捧
地鐵的開通帶給了人們極大的出行方便，同時(shí)也為商家?guī)砀嗟纳虣C(jī)，見證了天河城火爆的商家紛紛將投資目光再度注視地鐵物業(yè)。期間一批較大規(guī)模的地鐵物業(yè)如中旅商業(yè)城、中華廣場(chǎng)、流行前線、集美居家私廣場(chǎng)等已先后開業(yè)經(jīng)營(yíng)，在租售的則有康王商業(yè)城、恒寶華庭、中泰國(guó)際廣場(chǎng)等大型商城，租售情況普遍理想。
D、主題式商場(chǎng)逐漸主走俏
主題式商場(chǎng)開始成為商場(chǎng)租售策劃的一個(gè)關(guān)鍵因素，買家投資選擇時(shí)所考慮的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外，對(duì)商場(chǎng)的定位亦開始關(guān)注，而主題式概念是商場(chǎng)的一個(gè)重要附加值，也成為增強(qiáng)買家購買信心的重要因素，如以“異國(guó)風(fēng)情”包裝的康王商業(yè)城、專做女人生意的洪德女人街等。
E、“名店效應(yīng)”成為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)法寶
現(xiàn)時(shí)一些商家在商場(chǎng)租售前期率先考慮一些主力名店讓其先進(jìn)場(chǎng)，以達(dá)到旺場(chǎng)的效果，從而帶動(dòng)其他商鋪的租售。在這一方面天河城的成功起了很大的示范作用，繼有中華廣場(chǎng)引入吉之島、中旅商業(yè)城引入百佳超市和萬國(guó)廣場(chǎng)引入家樂福。中旅百佳超市的開業(yè)更是引發(fā)大批市民瘋狂排隊(duì)采購，一定程度上帶旺中旅商業(yè)城的商鋪?zhàn)馐�，相信這一方法將會(huì)被更多的商家所沿用。
二、海珠區(qū)商業(yè)用房情況
2.1 海珠區(qū)概況
椐第五次人口普查結(jié)果顯示，海珠區(qū)常住人口由1996年的74萬人增加到現(xiàn)在的100萬人（包括外來人口則達(dá)123萬），短短五年間飚升了26萬，而這26萬“新河南人”中，八成以上是從珠江北岸各區(qū)跨江而來置業(yè)安居的“老廣州”。
“三年一中變”為海珠區(qū)帶來巨大優(yōu)勢(shì)，十二條橋飛架南北，路網(wǎng)改造暢通，內(nèi)環(huán)路橫貫、地鐵二、三號(hào)線即將開通，再加上車輛實(shí)行年票制，都將使“河北”車輛涌入海珠區(qū)，區(qū)內(nèi)人氣更旺盛。市政規(guī)劃的建設(shè)極大促進(jìn)了海珠區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，本區(qū)開發(fā)樓盤總數(shù)量近600個(gè)，建筑面積達(dá)6.67億平方米，是全市在建樓盤最多、建筑面積最大、銷售量最大的區(qū)。
2.2海珠區(qū)商業(yè)分布情況
目前，海珠區(qū)較為發(fā)達(dá)的商業(yè)集中在江南大道北——江南大道中，江南西路，寶崗大道呈“H”型分布向周邊輻射，而鶴洞大橋、人民大橋、解放大橋、海珠橋、海印橋等路橋設(shè)施，為該區(qū)域吸引芳村、荔灣、越秀、東山等城區(qū)的消費(fèi)人流創(chuàng)造了有利的條件。在該區(qū)域較聞名的商業(yè)街有兩條，一條是江南大道北的婚紗專營(yíng)一條街，另一條是江南西商業(yè)街，這兩條商業(yè)街在廣州市都有一定的知名度。同時(shí)海珠區(qū)政府投巨資打造“河南”的三個(gè)商業(yè)區(qū)：
n一是在江南大道中和江南西路轉(zhuǎn)角處，建設(shè)一個(gè)面積11.6萬平方的江南文化商業(yè)廣場(chǎng)，投資額達(dá)6億元；
n二是江南大道中和南田路交界處建設(shè)總建筑面積8萬平方的萬國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)；
n三是在位于寶崗大道與江南西交匯口，建設(shè)10萬平方的江南城。
2.1 海珠區(qū)概況
椐第五次人口普查結(jié)果顯示，海珠區(qū)常住人口由1996年的74萬人增加到現(xiàn)在的100萬人（包括外來人口則達(dá)123萬），短短五年間飚升了26萬，而這26萬“新河南人”中，八成以上是從珠江北岸各區(qū)跨江而來置業(yè)安居的“老廣州”。
“三年一中變”為海珠區(qū)帶來巨大優(yōu)勢(shì)，十二條橋飛架南北，路網(wǎng)改造暢通，內(nèi)環(huán)路橫貫、地鐵二、三號(hào)線即將開通，再加上車輛實(shí)行年票制，都將使“河北”車輛涌入海珠區(qū)，區(qū)內(nèi)人氣更旺盛。市政規(guī)劃的建設(shè)極大促進(jìn)了海珠區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，本區(qū)開發(fā)樓盤總數(shù)量近600個(gè)，建筑面積達(dá)6.67億平方米，是全市在建樓盤最多、建筑面積最大、銷售量最大的區(qū)。
2.2海珠區(qū)商業(yè)分布情況
目前，海珠區(qū)較為發(fā)達(dá)的商業(yè)集中在江南大道北——江南大道中，江南西路，寶崗大道呈“H”型分布向周邊輻射，而鶴洞大橋、人民大橋、解放大橋、海珠橋、海印橋等路橋設(shè)施，為該區(qū)域吸引芳村、荔灣、越秀、東山等城區(qū)的消費(fèi)人流創(chuàng)造了有利的條件。在該區(qū)域較聞名的商業(yè)街有兩條，一條是江南大道北的婚紗專營(yíng)一條街，另一條是江南西商業(yè)街，這兩條商業(yè)街在廣州市都有一定的知名度。同時(shí)海珠區(qū)政府投巨資打造“河南”的三個(gè)商業(yè)區(qū)：
n一是在江南大道中和江南西路轉(zhuǎn)角處，建設(shè)一個(gè)面積11.6萬平方的江南文化商業(yè)廣場(chǎng)，投資額達(dá)6億元；
n二是江南大道中和南田路交界處建設(shè)總建筑面積8萬平方的萬國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)；
n三是在位于寶崗大道與江南西交匯口，建設(shè)10萬平方的江南城。
另外有一些較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要有以下幾個(gè)大的區(qū)域：
區(qū)域經(jīng)營(yíng)行業(yè)
江南大道婚紗、電器、服裝、零售
工業(yè)大道建材、五金
廣州大道南水產(chǎn)、女士用品
海印橋南家私、五金、裝飾材料
洪德路布匹
寶崗大道
新港路
區(qū)域經(jīng)營(yíng)行業(yè)
江南大道婚紗、電器、服裝、零售
工業(yè)大道建材、五金
廣州大道南水產(chǎn)、女士用品
海印橋南家私、五金、裝飾材料
洪德路布匹
寶崗大道
新港路
2.3海珠區(qū)商業(yè)規(guī)劃發(fā)展情況
未來“十五”規(guī)劃中，海珠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)將在幾方面實(shí)施：
建設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，培育有特色的區(qū)域商業(yè)區(qū)。主要在江南大道中，江南西路，寶崗大道等道路的交匯口，規(guī)劃建設(shè)三個(gè)各具特色的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，提高該區(qū)商業(yè)的整體內(nèi)涵和檔次。另一個(gè)是建設(shè)廣州國(guó)際商貿(mào)園區(qū)。
n發(fā)展地鐵沿線上蓋商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，保持該地段的商業(yè)特色。地鐵2號(hào)線正加快建設(shè)，在海珠區(qū)約有10個(gè)出口站，其中市二宮、江南西、中大、赤崗等地段的網(wǎng)點(diǎn)，宜及早規(guī)劃。
n抓好新開路網(wǎng)和新建住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)。
2.4海珠區(qū)商業(yè)市場(chǎng)近況
2001年海珠區(qū)商鋪市場(chǎng)整體表現(xiàn)并不太理想。批出面積9.10萬平方米，比去年大幅增長(zhǎng)105%，占八區(qū)批出總量的30.1%，特別是從第三季度開始供應(yīng)量呈爆炸式增加，而同期廣州市商鋪批出量是大幅削減的，這說明發(fā)展商對(duì)海珠區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)前景充滿信心。但市場(chǎng)反應(yīng)似乎給發(fā)展商潑了一瓢冷水，全年成交面積只有5.2萬平方米，比去年同期大減31%，只占八區(qū)成交面積的17.5%，發(fā)展商的熱情和買家的冷淡形成鮮明對(duì)比，海珠區(qū)的商鋪市場(chǎng)形勢(shì)并不令人樂觀。
海珠商鋪價(jià)格則呈下降趨勢(shì)，2001年第四季度的成交均價(jià)下降至只有9389元/平方米，全年均價(jià)為10895元/平方米。從供應(yīng)量和成交量的較大差距看，海珠區(qū)未來的商鋪價(jià)格將有較大壓力。
2001年海珠區(qū)商鋪市場(chǎng)整體表現(xiàn)并不太理想。批出面積9.10萬平方米，比去年大幅增長(zhǎng)105%，占八區(qū)批出總量的30.1%，特別是從第三季度開始供應(yīng)量呈爆炸式增加，而同期廣州市商鋪批出量是大幅削減的，這說明發(fā)展商對(duì)海珠區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)前景充滿信心。但市場(chǎng)反應(yīng)似乎給發(fā)展商潑了一瓢冷水，全年成交面積只有5.2萬平方米，比去年同期大減31%，只占八區(qū)成交面積的17.5%，發(fā)展商的熱情和買家的冷淡形成鮮明對(duì)比，海珠區(qū)的商鋪市場(chǎng)形勢(shì)并不令人樂觀。
海珠商鋪價(jià)格則呈下降趨勢(shì)，2001年第四季度的成交均價(jià)下降至只有9389元/平方米，全年均價(jià)為10895元/平方米。從供應(yīng)量和成交量的較大差距看，海珠區(qū)未來的商鋪價(jià)格將有較大壓力。
表：2001年海珠區(qū)商鋪市場(chǎng)情況：
面積單位：萬平方米 價(jià)格單位：元/平方米
2001年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2001年
海珠八區(qū)
批出面積1.760.094.13.159.130.23
成交面積0.90.941.22.165.229.61
成交價(jià)格1084115529993593891089513598
面積單位：萬平方米 價(jià)格單位：元/平方米
2001年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度2001年
海珠八區(qū)
批出面積1.760.094.13.159.130.23
成交面積0.90.941.22.165.229.61
成交價(jià)格1084115529993593891089513598
三、廣州市部分前期銷售商場(chǎng)調(diào)查
3．1廣百新翼
發(fā)展商：廣州市廣百新翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
地理位置：北京路與西湖路交界處
商場(chǎng)規(guī)模：約45000m2，其中負(fù)一、二層銷售。
工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)樓（正在裝修）
開業(yè)時(shí)間：2002年5月1日
推廣主題：進(jìn)駐北京路步行街！進(jìn)駐廣百！
推廣措施：8萬元首期（余款在開業(yè)前付清）
ü利潤(rùn)分成計(jì)劃
一次性收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年8%計(jì)，在樓價(jià)中一次性扣除，買家沒有相應(yīng)年限的商鋪使用權(quán)。
分期收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年11%計(jì)，開業(yè)一年后收取第一年的分成利潤(rùn)（成交價(jià)的11%），如此類推。買家擁有商鋪使用權(quán)。
售 價(jià)：負(fù)一層65000元/m2，負(fù)二層28000-45000元/m2。
3．1廣百新翼
發(fā)展商：廣州市廣百新翼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
地理位置：北京路與西湖路交界處
商場(chǎng)規(guī)模：約45000m2，其中負(fù)一、二層銷售。
工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)樓（正在裝修）
開業(yè)時(shí)間：2002年5月1日
推廣主題：進(jìn)駐北京路步行街！進(jìn)駐廣百！
推廣措施：8萬元首期（余款在開業(yè)前付清）
ü利潤(rùn)分成計(jì)劃
一次性收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年8%計(jì)，在樓價(jià)中一次性扣除，買家沒有相應(yīng)年限的商鋪使用權(quán)。
分期收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年11%計(jì)，開業(yè)一年后收取第一年的分成利潤(rùn)（成交價(jià)的11%），如此類推。買家擁有商鋪使用權(quán)。
售 價(jià)：負(fù)一層65000元/m2，負(fù)二層28000-45000元/m2。
3．2中泰國(guó)際廣場(chǎng)
發(fā)展商：廣州市天啟房地產(chǎn)有限公司
地理位置：廣州火車東站西側(cè)
商場(chǎng)規(guī)模：約100000m2，其中一至四層銷售。
工程進(jìn)度：商場(chǎng)已建成，寫字樓和酒店未建。
開業(yè)時(shí)間：2001年12月18日
推廣主題：國(guó)際口岸物業(yè)典范
推廣措施：統(tǒng)一出租計(jì)劃
在樓價(jià)中一次性扣除樓價(jià)的30%（作為統(tǒng)一出租四年的租金），買家沒有四年的商鋪使用權(quán)。
售 價(jià)：一層60000-92000元/m2，二層40000-50000元/m2
三層30000-35000元/m2，四層23000-26500元/m2
3．3新裕大廈
發(fā)展商：廣州市新裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
地理位置：農(nóng)林下路81號(hào)
商場(chǎng)規(guī)模：約10800m2，其中一至五層銷售。
工程進(jìn)度：現(xiàn)樓
開業(yè)時(shí)間：2002年春節(jié)
推廣措施：返租計(jì)劃（返還四年租金。每年按樓價(jià)的13%計(jì)，每季
度領(lǐng)取一次。粗略計(jì)算，實(shí)際成交價(jià)約為樓價(jià)的48%。）
保租計(jì)劃（發(fā)展商包租四年，買家購買時(shí)的成交價(jià)為樓價(jià)的60%，但買家沒有四年對(duì)商鋪的使用權(quán)。）
售 價(jià)：一層50000-57000元/m2，二層34000-37600元/m2
三層29600-33000元/m2，四層20600-24200元/m2
五層11600-15200元/m2
3．3康王商業(yè)城
發(fā)展商：廣州市地空開發(fā)公司
地理位置：地鐵陳家祠站（康王路地下）
商場(chǎng)規(guī)模：約48000m2，其中地下一、二層銷售。
工程進(jìn)度：正在裝修
開業(yè)時(shí)間：2002年8月31日
推廣主題：環(huán)球旅游式地鐵商城（設(shè)美國(guó)、中國(guó)、澳洲、法國(guó)、意大
利、泰國(guó)、日本、巴西、瑞士九國(guó)五大洲世界風(fēng)情區(qū)）
推廣措施：推出20%樓價(jià)優(yōu)惠（20%的樓款在樓價(jià)中一次性扣除）。
售 價(jià)：20000-40000元/m2。
四、廣州主要商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值一覽
“一鋪可養(yǎng)三代”的商訓(xùn)，在今天充滿變數(shù)的商鋪投資中，并不一定能如期兌現(xiàn)�，F(xiàn)在傳統(tǒng)商鋪與現(xiàn)代商場(chǎng)共存，投資商鋪有不少風(fēng)險(xiǎn)，不小心就會(huì)掉進(jìn)投資陷阱。其實(shí)，任何商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)總有某些征象，投資者只要細(xì)心甄別，即可防范。怎么識(shí)別商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)？
投資者可使用以下三大武器———
武器１：從長(zhǎng)線看投資前景
一位十分內(nèi)行的商鋪投資者說，投資商鋪賺不賺錢，不能只看一兩年，最起碼要看到四年之后的發(fā)展情況，天河城廣場(chǎng)起初人氣也不旺，但其地理位置、商業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展規(guī)劃決定了其發(fā)展前景。
從前期市場(chǎng)看，主要在推的商鋪物業(yè)，天河區(qū)有中泰國(guó)際廣場(chǎng)，東山區(qū)有新裕大廈、越秀區(qū)有廣百新翼，荔灣區(qū)有康王商業(yè)城、恒寶華庭、名匯商業(yè)大廈、南方名酒交易中心，海珠區(qū)有萬國(guó)廣場(chǎng)、百利廣場(chǎng)、南北廣場(chǎng)、海珠書城、海珠城廣場(chǎng)等大型商業(yè)物業(yè)（具體分析詳見列表，下同）。
從發(fā)展前景看，當(dāng)今的開發(fā)商大多是商業(yè)奇才，在選建項(xiàng)目時(shí)，已充分考慮到未來商業(yè)格局變化及發(fā)展前景，在大型商業(yè)物業(yè)中投資商鋪，前景都較為樂觀。
一位十分內(nèi)行的商鋪投資者說，投資商鋪賺不賺錢，不能只看一兩年，最起碼要看到四年之后的發(fā)展情況，天河城廣場(chǎng)起初人氣也不旺，但其地理位置、商業(yè)結(jié)構(gòu)、城市發(fā)展規(guī)劃決定了其發(fā)展前景。
從前期市場(chǎng)看，主要在推的商鋪物業(yè)，天河區(qū)有中泰國(guó)際廣場(chǎng)，東山區(qū)有新裕大廈、越秀區(qū)有廣百新翼，荔灣區(qū)有康王商業(yè)城、恒寶華庭、名匯商業(yè)大廈、南方名酒交易中心，海珠區(qū)有萬國(guó)廣場(chǎng)、百利廣場(chǎng)、南北廣場(chǎng)、海珠書城、海珠城廣場(chǎng)等大型商業(yè)物業(yè)（具體分析詳見列表，下同）。
從發(fā)展前景看，當(dāng)今的開發(fā)商大多是商業(yè)奇才，在選建項(xiàng)目時(shí)，已充分考慮到未來商業(yè)格局變化及發(fā)展前景，在大型商業(yè)物業(yè)中投資商鋪，前景都較為樂觀。
武器２：從管理看投資回報(bào)
再有發(fā)展前景的商鋪，如果沒有良好的管理，也只是鏡中月，這種例子在其他城市已不勝枚舉。所以現(xiàn)在買鋪者把管理看得和地段同樣重要是十分明智的做法。據(jù)幾家商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商介紹，他們對(duì)大型商業(yè)的管理都十分重視，為了實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的管理，在租售鋪之前，已對(duì)大型商場(chǎng)的管理胸有成竹。投資者一定要問清管理模式，以免投資有誤。
再有發(fā)展前景的商鋪，如果沒有良好的管理，也只是鏡中月，這種例子在其他城市已不勝枚舉。所以現(xiàn)在買鋪者把管理看得和地段同樣重要是十分明智的做法。據(jù)幾家商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商介紹，他們對(duì)大型商業(yè)的管理都十分重視，為了實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的管理，在租售鋪之前，已對(duì)大型商場(chǎng)的管理胸有成竹。投資者一定要問清管理模式，以免投資有誤。
武器３：從租售看投資信心
從商業(yè)物業(yè)租售情況可以看出，開發(fā)商對(duì)物業(yè)本身商業(yè)價(jià)值的信心情況。作為開發(fā)商對(duì)售后物業(yè)能否再一如既往地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是一個(gè)值得業(yè)主關(guān)心考慮的問題。
大型商場(chǎng)不同于街道門面，只要投資者有管理天才亦可經(jīng)營(yíng)，它需要有一個(gè)好的管理模式，使場(chǎng)氣做旺，這實(shí)質(zhì)上并不是一兩個(gè)投資者的事，而是商場(chǎng)管理者要做的工作。
只售不租的商業(yè)物業(yè)，一定要問清開發(fā)商是否組建商場(chǎng)管理公司，如果已組建，表明這家公司對(duì)投資者利益十分看重，在努力為業(yè)主服務(wù)。如果沒有組建什么商業(yè)管理公司，則要防止該物業(yè)一售完，開發(fā)商會(huì)溜之大吉。屆時(shí)，整個(gè)大商場(chǎng)就可能像一盤散沙，再有經(jīng)營(yíng)才能的投資者也會(huì)賠進(jìn)去，這種商鋪一定不能買。
不過，從投資的角度出發(fā)，投資者看好某個(gè)項(xiàng)目后，可以先買下來，再轉(zhuǎn)手。這一決定一定要在投資之前做出判斷。
五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
5．1競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
海逸花園首層商鋪
發(fā)展商：廣州市南聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
代理商：美好置業(yè)發(fā)展有限公司
地理位置：廣州市海珠區(qū)江南大道中110號(hào)
經(jīng)營(yíng)總面積：1.5萬平方米
首層面積：3750平方米
推售范圍：首期第一層商鋪
管理費(fèi)：30元/m2
實(shí)用率：63.8%
裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚
施工進(jìn)度：已封頂
交鋪時(shí)間：2003年6月
已經(jīng)進(jìn)駐名店：暫未定
規(guī)劃情況：首四層商鋪
交通情況：幾十米處有個(gè)江南大道中站，幾十條公交車線，距離地鐵站不到200米。
付款方式：一次性付款9.4折，銀行按揭9.5折，超輕松按揭9.6折
銷售熱線：34000519 34000085
最高價(jià)：5萬元/m2
最低價(jià)：8000元/ m2
代理商：美好置業(yè)發(fā)展有限公司
地理位置：廣州市海珠區(qū)江南大道中110號(hào)
經(jīng)營(yíng)總面積：1.5萬平方米
首層面積：3750平方米
推售范圍：首期第一層商鋪
管理費(fèi)：30元/m2
實(shí)用率：63.8%
裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚
施工進(jìn)度：已封頂
交鋪時(shí)間：2003年6月
已經(jīng)進(jìn)駐名店：暫未定
規(guī)劃情況：首四層商鋪
交通情況：幾十米處有個(gè)江南大道中站，幾十條公交車線，距離地鐵站不到200米。
付款方式：一次性付款9.4折，銀行按揭9.5折，超輕松按揭9.6折
銷售熱線：34000519 34000085
最高價(jià)：5萬元/m2
最低價(jià)：8000元/ m2
千色精品城
發(fā)展商：廣東大東海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司
代理商：怡和置業(yè)有限公司
地理位置：前進(jìn)路35號(hào)蘭亭穎園首層
經(jīng)營(yíng)總面積：1000平方米
推售范圍：首一、二層商鋪
管理費(fèi)：10/ m2
實(shí)用率：一個(gè)地鋪8.2%、二層50%（其余和二層一樣）
裝修標(biāo)準(zhǔn)：1、墻大燈箱招牌，大型廣告櫥窗配宣傳廣告。2、首層拋光磚地面，配燈盤天花，獨(dú)立電表。3、復(fù)合木地板，獨(dú)立電表配開關(guān)插座。
施工進(jìn)度：首層已有部份營(yíng)業(yè)中，其余10月1日全面開業(yè)
已經(jīng)進(jìn)駐名店：沒有
規(guī)劃情況：1—2層商鋪
交通情況：門前有幾十條公交車線，距離地鐵站100米
招租熱線：84499445 84499994
付款方式：二按一租，管理費(fèi)押金500元水電押金1500元，裝修設(shè)備費(fèi)8000元
最高價(jià)：4000元/間
最低價(jià)：400元/間
藍(lán) 色 快 線
代理商：怡和置業(yè)有限公司
地理位置：前進(jìn)路35號(hào)蘭亭穎園首層
經(jīng)營(yíng)總面積：1000平方米
推售范圍：首一、二層商鋪
管理費(fèi)：10/ m2
實(shí)用率：一個(gè)地鋪8.2%、二層50%（其余和二層一樣）
裝修標(biāo)準(zhǔn)：1、墻大燈箱招牌，大型廣告櫥窗配宣傳廣告。2、首層拋光磚地面，配燈盤天花，獨(dú)立電表。3、復(fù)合木地板，獨(dú)立電表配開關(guān)插座。
施工進(jìn)度：首層已有部份營(yíng)業(yè)中，其余10月1日全面開業(yè)
已經(jīng)進(jìn)駐名店：沒有
規(guī)劃情況：1—2層商鋪
交通情況：門前有幾十條公交車線，距離地鐵站100米
招租熱線：84499445 84499994
付款方式：二按一租，管理費(fèi)押金500元水電押金1500元，裝修設(shè)備費(fèi)8000元
最高價(jià)：4000元/間
最低價(jià)：400元/間
藍(lán) 色 快 線
發(fā)展商：廣州市南偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
代理商：廣州市中地行房產(chǎn)代理有限公司
地理位置：廣州市江南大道中73號(hào)
占地面積：11547平方米
總建筑面積：82520平方米
商場(chǎng)面積：12000平方米
推售范圍：三層商鋪
管理費(fèi)：38/ m2
實(shí)用率：56.%
交鋪時(shí)間：2002年12月 2002年12月28日正式營(yíng)業(yè)
施工進(jìn)度：已進(jìn)行內(nèi)部裝修
裝修標(biāo)準(zhǔn)：地面水泥沙批蕩，天花管線自然鋪排品簡(jiǎn)燈或沖孔天花，墻身乳膠漆粉飾，鋪面統(tǒng)一燈箱電由發(fā)展商制作，預(yù)留冷氣風(fēng)口及多插座電掣，獨(dú)立電表，預(yù)留電話線。
已進(jìn)駐名店：麥當(dāng)勞、屈臣氏
規(guī)劃情況：負(fù)一層僅一、二層商鋪
交通情況：地鐵出口，距離公交車站幾十米
銷售噱頭：“地鐵一響，黃金萬兩”
銷售熱線：84252205 84254630
付款方式：租三按一租，一個(gè)月中介費(fèi)，預(yù)交三個(gè)月管理費(fèi)，燈箱費(fèi)2000元/個(gè)
萬 國(guó) 廣 場(chǎng)
發(fā)展商：廣州市藍(lán)田基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司
代理商：自銷
地理位置：廣州市江南大道中133號(hào)（前進(jìn)路40號(hào)）
推售范圍：五樓商鋪
管理費(fèi)：38/ m2
實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）
裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚
施工進(jìn)度：首1—3層已進(jìn)入營(yíng)業(yè)，5樓進(jìn)入裝修，10月1日全面營(yíng)業(yè)
交通情況：距離地鐵不到200米，幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來
規(guī)劃情況：六層大型商鋪
已進(jìn)駐名店：負(fù)一層：電器數(shù)碼世界 負(fù)二層：PANKING一層：C.Y專賣店、豪柏鉆石、名店城二至三層：家樂福、麥當(dāng)勞四層：萬國(guó)皇朝家居中心五層：史努比樂園餐廳六層：美食城
銷售熱線：84262833 84262822
租 價(jià)：120/ m2
售 價(jià)：17600/ m2
代理商：自銷
地理位置：廣州市江南大道中133號(hào)（前進(jìn)路40號(hào)）
推售范圍：五樓商鋪
管理費(fèi)：38/ m2
實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）
裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚
施工進(jìn)度：首1—3層已進(jìn)入營(yíng)業(yè)，5樓進(jìn)入裝修，10月1日全面營(yíng)業(yè)
交通情況：距離地鐵不到200米，幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來
規(guī)劃情況：六層大型商鋪
已進(jìn)駐名店：負(fù)一層：電器數(shù)碼世界 負(fù)二層：PANKING一層：C.Y專賣店、豪柏鉆石、名店城二至三層：家樂福、麥當(dāng)勞四層：萬國(guó)皇朝家居中心五層：史努比樂園餐廳六層：美食城
銷售熱線：84262833 84262822
租 價(jià)：120/ m2
售 價(jià)：17600/ m2
南北廣場(chǎng)
發(fā)展商：廣州市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
代理商：經(jīng)緯物業(yè)
地理位置：寶崗大道中（海珠區(qū)政府對(duì)面）
推售范圍：寶崗大道180米臨街現(xiàn)鋪
管理費(fèi)：12元/ m2 .月
實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）
裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚
施工進(jìn)度：/
交通情況：幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來
規(guī)劃情況：約20000m2，其中一、二、三層銷售
已進(jìn)駐名店：/
銷售熱線：/
租 價(jià)：/
售 價(jià)：一層12100-26000元/m2，二層7940-15900元/m2
代理商：經(jīng)緯物業(yè)
地理位置：寶崗大道中（海珠區(qū)政府對(duì)面）
推售范圍：寶崗大道180米臨街現(xiàn)鋪
管理費(fèi)：12元/ m2 .月
實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）
裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚
施工進(jìn)度：/
交通情況：幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來
規(guī)劃情況：約20000m2，其中一、二、三層銷售
已進(jìn)駐名店：/
銷售熱線：/
租 價(jià)：/
售 價(jià)：一層12100-26000元/m2，二層7940-15900元/m2
洪德女人街
發(fā)展商：廣州洪德置業(yè)有限公司
代理商：民生物業(yè)通
地理位置：洪德路165號(hào)
推售范圍：3層約1.9萬平方米
管理費(fèi)：8元/ m2 .月
實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）
裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚
施工進(jìn)度：一期：2002年5月1日，二期：2002年底
交通情況：幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來
規(guī)劃情況：3層約1.9萬平方米
已進(jìn)駐名店：/
銷售熱線：/
租 價(jià)：88元/m2
售 價(jià)：二層21017元/m2
代理商：民生物業(yè)通
地理位置：洪德路165號(hào)
推售范圍：3層約1.9萬平方米
管理費(fèi)：8元/ m2 .月
實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）
裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚
施工進(jìn)度：一期：2002年5月1日，二期：2002年底
交通情況：幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來
規(guī)劃情況：3層約1.9萬平方米
已進(jìn)駐名店：/
銷售熱線：/
租 價(jià)：88元/m2
售 價(jià)：二層21017元/m2
萬樂居
發(fā)展商：廣州市前進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
代理商：廣州市進(jìn)一物業(yè)代理有限公司
地理位置：廣州市前進(jìn)路
推售范圍：3層104個(gè)鋪位
管理費(fèi)：5.6元/m2
實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）
裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚
施工進(jìn)度：2003年5月交
交通情況：幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來
規(guī)劃情況：/
已進(jìn)駐名店：/
銷售熱線：84232980 84233080
租 價(jià)：50元/m2
售 價(jià)：均價(jià)41560元/m2
六、建筑設(shè)計(jì)建議
6.1裙樓外觀特色處理
結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色。在外立面的處理上，尤其注重把握年青人新潮、獵奇之心理趨向。營(yíng)造與別不同，獨(dú)具個(gè)性的設(shè)計(jì)。令到其成為前進(jìn)路獨(dú)樹一幟的建筑。并可成為項(xiàng)目新增的附加值賣點(diǎn)，輿論新聞炒作的題材，年青人談?wù)摰脑掝}。
代理商：廣州市進(jìn)一物業(yè)代理有限公司
地理位置：廣州市前進(jìn)路
推售范圍：3層104個(gè)鋪位
管理費(fèi)：5.6元/m2
實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）
裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚
施工進(jìn)度：2003年5月交
交通情況：幾十條公交車線于商場(chǎng)門前穿梭往來
規(guī)劃情況：/
已進(jìn)駐名店：/
銷售熱線：84232980 84233080
租 價(jià)：50元/m2
售 價(jià)：均價(jià)41560元/m2
六、建筑設(shè)計(jì)建議
6.1裙樓外觀特色處理
結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色。在外立面的處理上，尤其注重把握年青人新潮、獵奇之心理趨向。營(yíng)造與別不同，獨(dú)具個(gè)性的設(shè)計(jì)。令到其成為前進(jìn)路獨(dú)樹一幟的建筑。并可成為項(xiàng)目新增的附加值賣點(diǎn)，輿論新聞炒作的題材，年青人談?wù)摰脑掝}。
歐陸后現(xiàn)代古典風(fēng)格——
立面主要材質(zhì)以大幅落地鋼化玻璃，不銹鋼構(gòu)架及鋁質(zhì)扣板為主。色彩運(yùn)用比較偏冷，強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感。線條表現(xiàn)以直線為主。體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴、通透的感覺。
立面主要材質(zhì)以大幅落地鋼化玻璃，不銹鋼構(gòu)架及鋁質(zhì)扣板為主。色彩運(yùn)用比較偏冷，強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感。線條表現(xiàn)以直線為主。體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴、通透的感覺。
時(shí)尚風(fēng)格——
色彩搭配顯得較為鮮艷及明快，裝飾構(gòu)件富于立體與層次上的變化。用材方面比較廣泛，講究玻璃，磚材、鋁扣板、噴涂工藝等靈活搭配。
另類風(fēng)格——
在立面的設(shè)計(jì)上摻入時(shí)下年輕人較為熱衷的，如NBA，X-GAME極限運(yùn)動(dòng)、漫話題材、科幻等元素。營(yíng)造比較有特色的風(fēng)格。
6.2其它設(shè)備建議
在裙樓三層南側(cè)的圓弧位外墻處裝設(shè)一個(gè)大型彩色液晶顯示屏，尺寸約為長(zhǎng)10米*高3米，日�？刹シ帕餍懈枨鶰TV，街舞歌曲，NBA直播等節(jié)目。作為營(yíng)造商場(chǎng)氛圍以及吸引客流的補(bǔ)充手段。
6.3室內(nèi)裝修建議
建議將較為流行及前衛(wèi)Disco的裝修風(fēng)格及元素引入商場(chǎng)的室內(nèi)設(shè)計(jì)，這種做法在廣州暫時(shí)是唯一及超前的。
u地面及室內(nèi)墻身布置
通道的地面建議打破一般慣常做法。用材方面可采用透光石材，鋼化玻璃等，底部及墻身裝設(shè)彩色泛光燈，營(yíng)造獨(dú)特的效果。
u燈光及聲像設(shè)備
商場(chǎng)內(nèi)部可裝置中央音控及燈控系統(tǒng)。燈光的色彩及亮度可以實(shí)行調(diào)節(jié)。在天花板頂上吊掛液晶電視，日常播放流行歌曲MTV。營(yíng)造熱烈的氛圍感覺，有助提高場(chǎng)內(nèi)客人消費(fèi)情緒。
6.4銷售條件
u完成商場(chǎng)外立面的銷售包裝工程；
u完成設(shè)于商場(chǎng)首層的售樓部裝修工程（包含售樓部的內(nèi)部布置，如：項(xiàng)目模型等物料的制作）；
u完成設(shè)于商場(chǎng)首層“樣板鋪”的裝修工程，以供配合項(xiàng)目銷售時(shí)使用；
u完成大公司的進(jìn)場(chǎng)合同。
建議將較為流行及前衛(wèi)Disco的裝修風(fēng)格及元素引入商場(chǎng)的室內(nèi)設(shè)計(jì)，這種做法在廣州暫時(shí)是唯一及超前的。
u地面及室內(nèi)墻身布置
通道的地面建議打破一般慣常做法。用材方面可采用透光石材，鋼化玻璃等，底部及墻身裝設(shè)彩色泛光燈，營(yíng)造獨(dú)特的效果。
u燈光及聲像設(shè)備
商場(chǎng)內(nèi)部可裝置中央音控及燈控系統(tǒng)。燈光的色彩及亮度可以實(shí)行調(diào)節(jié)。在天花板頂上吊掛液晶電視，日常播放流行歌曲MTV。營(yíng)造熱烈的氛圍感覺，有助提高場(chǎng)內(nèi)客人消費(fèi)情緒。
6.4銷售條件
u完成商場(chǎng)外立面的銷售包裝工程；
u完成設(shè)于商場(chǎng)首層的售樓部裝修工程（包含售樓部的內(nèi)部布置，如：項(xiàng)目模型等物料的制作）；
u完成設(shè)于商場(chǎng)首層“樣板鋪”的裝修工程，以供配合項(xiàng)目銷售時(shí)使用；
u完成大公司的進(jìn)場(chǎng)合同。
七、商場(chǎng)市場(chǎng)定位
在進(jìn)入二十一世紀(jì)的頭兩年，隨著我國(guó)加入WTO，機(jī)遇與危機(jī)共存的今天，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象——企業(yè)難做，日子難過，本土企業(yè)是越來越多的感嘆。
使命實(shí)際總歸還原到行動(dòng)的層面，就是我們提倡“剖析成敗”，促使我們行動(dòng)的是我們的“職業(yè)良心”，如果粉飾經(jīng)營(yíng)風(fēng)云背后的陷阱，告訴每一位老板：你是做得最優(yōu)秀的一個(gè)，這無疑是為老板穿上“皇帝的新衣”，遮住的其實(shí)是致命的丑陋。想營(yíng)銷成功，我們需要的是“打開”的態(tài)度。
從本項(xiàng)目的地理位置分析，做商城并不理想，而且規(guī)模不算大，因?yàn)榍坝腥f國(guó)、后有東銀，中間正好是斷層段，暫時(shí)無法形成走廊之態(tài)。所以，根據(jù)我們多年的推廣經(jīng)驗(yàn)，除了走“市場(chǎng)差異化道路”外，更關(guān)鍵的是用“逆向思維”來做市場(chǎng)定位。
我們經(jīng)過論證后認(rèn)為唯一的出路是：做具有歐陸主題特色的浪漫休閑中檔商城，以此定位來帶動(dòng)廣州商業(yè)的新景象，并先喝頭啖湯。
在進(jìn)入二十一世紀(jì)的頭兩年，隨著我國(guó)加入WTO，機(jī)遇與危機(jī)共存的今天，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生明顯的跡象——企業(yè)難做，日子難過，本土企業(yè)是越來越多的感嘆。
使命實(shí)際總歸還原到行動(dòng)的層面，就是我們提倡“剖析成敗”，促使我們行動(dòng)的是我們的“職業(yè)良心”，如果粉飾經(jīng)營(yíng)風(fēng)云背后的陷阱，告訴每一位老板：你是做得最優(yōu)秀的一個(gè)，這無疑是為老板穿上“皇帝的新衣”，遮住的其實(shí)是致命的丑陋。想營(yíng)銷成功，我們需要的是“打開”的態(tài)度。
從本項(xiàng)目的地理位置分析，做商城并不理想，而且規(guī)模不算大，因?yàn)榍坝腥f國(guó)、后有東銀，中間正好是斷層段，暫時(shí)無法形成走廊之態(tài)。所以，根據(jù)我們多年的推廣經(jīng)驗(yàn)，除了走“市場(chǎng)差異化道路”外，更關(guān)鍵的是用“逆向思維”來做市場(chǎng)定位。
我們經(jīng)過論證后認(rèn)為唯一的出路是：做具有歐陸主題特色的浪漫休閑中檔商城，以此定位來帶動(dòng)廣州商業(yè)的新景象，并先喝頭啖湯。
因此我們建議市場(chǎng)定位為：
互動(dòng)娛樂區(qū)釋義——
近年在廣州年輕人中組建樂隊(duì)（俗話說“夾Band”）頗為流行。但奈何能提供給他們發(fā)揮的場(chǎng)所不多。而本商場(chǎng)正是要為他們提供給他們一展所長(zhǎng)場(chǎng)地，同時(shí)也可利用其制造的明星效應(yīng)吸引相關(guān)的消費(fèi)人流。為此建議在二、三樓的圓弧位專門預(yù)留一個(gè)位置，搭建一小型舞臺(tái)，周圍設(shè)置若干吧臺(tái)及吧凳。每逢周六、日可在此進(jìn)行各種各樣不同種類的表演，例如搖搖大賽等。
近年在廣州年輕人中組建樂隊(duì)（俗話說“夾Band”）頗為流行。但奈何能提供給他們發(fā)揮的場(chǎng)所不多。而本商場(chǎng)正是要為他們提供給他們一展所長(zhǎng)場(chǎng)地，同時(shí)也可利用其制造的明星效應(yīng)吸引相關(guān)的消費(fèi)人流。為此建議在二、三樓的圓弧位專門預(yù)留一個(gè)位置，搭建一小型舞臺(tái)，周圍設(shè)置若干吧臺(tái)及吧凳。每逢周六、日可在此進(jìn)行各種各樣不同種類的表演，例如搖搖大賽等。
八、主題概念分析
我們決意把 的世界一流享樂主義帶進(jìn)廣州，落戶“金前廣場(chǎng)”就是致勝的法寶。
因此，我們建議在商場(chǎng)的布局規(guī)劃中應(yīng)該充分考慮利用空間，除了裝飾風(fēng)格上帶歐式古典味道外，更應(yīng)該安排每層的休閑設(shè)置，讓消費(fèi)者在主題商場(chǎng)吸引前來后在購物環(huán)境中感受到一種自由自在的浪漫氛圍中，令大眾留連往返，客源不斷。
法國(guó)浪漫風(fēng)情商業(yè)街的主題概念推出后，相信會(huì)令市場(chǎng)產(chǎn)生品牌威力，帶來旋風(fēng)式的傳播效果，讓眾多受眾認(rèn)知廣州終于誕生了一個(gè)真正歐式浪漫休閑主題的商場(chǎng)。
商業(yè)街的含義除了建立一個(gè)歐式品味平臺(tái)外，還提示大眾反美的情結(jié)。
九、經(jīng)營(yíng)模式建議
9．1經(jīng)營(yíng)模式
9．1．1低價(jià)賣給財(cái)團(tuán)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)
好處：可以馬上回本，保證后續(xù)發(fā)展，但估計(jì)售價(jià)不會(huì)太高；本方案為中策。
9．1．2引進(jìn)大百貨公司作影響來散賣
好處：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)少，可以把剩余部分（約70%面積）順利售出，但要對(duì)該大公司作出短期利益讓步；本方案為上策。
9．1．3以主題概念來吸引租戶租賃經(jīng)營(yíng)
好處：容易招商，但需要著力推廣并投入較大的費(fèi)用，資金沉淀較大；本方案為下策。
十、樓層分布建議
樓層面積（M2）主題定位主要商品大類說明
4F4500快樂yes堡小型電影院書城主題游樂園吉之島百貨4層除了劃分給百貨超市外,剩余部分以快樂yes概念較有特色來吸引消費(fèi)，配置一些年輕人鐘情的項(xiàng)目，以利吸引投資客購置。
3F4500古典美食天地美食街吉之島百貨主題餐廳由于商城規(guī)模不大，客人往往會(huì)不愿意上樓，所以要通過某大品牌百貨超市駐進(jìn)，吸引人潮上流，但又要考慮面積問題，太少百貨超市不夠規(guī)模，占太大面積又影響銷售資金回籠，因此在3層劃了‘小部分’做百貨超市，在4層劃了‘大部分’面積經(jīng)營(yíng)，3層可劃分大部分面積做美食小檔（或酒樓），以利銷售資金回籠增大。
2F4500浪漫名店城肯德基名牌街為了令項(xiàng)目休閑功能突出，必須考慮到聚人的措施。建議二樓租一小部分給肯德基，目的吸引人流。大部分做名店城分析經(jīng)營(yíng)中檔服裝、化妝品、旅行用品等牌子貨，以利與首層相連。
1F4500歐式休閑風(fēng)情街銀行法國(guó)名店街本項(xiàng)目首層商鋪沿線較長(zhǎng)，臨街鋪將會(huì)賣出好價(jià)，但考慮到檔次配置問題，建議賣小部分銀行，大部分做法國(guó)名店城分拆經(jīng)營(yíng)中檔服裝、化妝品、旅游用品等牌子貨，以利創(chuàng)出知名度。
B1/
B2/
9．1經(jīng)營(yíng)模式
9．1．1低價(jià)賣給財(cái)團(tuán)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)
好處：可以馬上回本，保證后續(xù)發(fā)展，但估計(jì)售價(jià)不會(huì)太高；本方案為中策。
9．1．2引進(jìn)大百貨公司作影響來散賣
好處：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)少，可以把剩余部分（約70%面積）順利售出，但要對(duì)該大公司作出短期利益讓步；本方案為上策。
9．1．3以主題概念來吸引租戶租賃經(jīng)營(yíng)
好處：容易招商，但需要著力推廣并投入較大的費(fèi)用，資金沉淀較大；本方案為下策。
十、樓層分布建議
樓層面積（M2）主題定位主要商品大類說明
4F4500快樂yes堡小型電影院書城主題游樂園吉之島百貨4層除了劃分給百貨超市外,剩余部分以快樂yes概念較有特色來吸引消費(fèi)，配置一些年輕人鐘情的項(xiàng)目，以利吸引投資客購置。
3F4500古典美食天地美食街吉之島百貨主題餐廳由于商城規(guī)模不大，客人往往會(huì)不愿意上樓，所以要通過某大品牌百貨超市駐進(jìn)，吸引人潮上流，但又要考慮面積問題，太少百貨超市不夠規(guī)模，占太大面積又影響銷售資金回籠，因此在3層劃了‘小部分’做百貨超市，在4層劃了‘大部分’面積經(jīng)營(yíng)，3層可劃分大部分面積做美食小檔（或酒樓），以利銷售資金回籠增大。
2F4500浪漫名店城肯德基名牌街為了令項(xiàng)目休閑功能突出，必須考慮到聚人的措施。建議二樓租一小部分給肯德基，目的吸引人流。大部分做名店城分析經(jīng)營(yíng)中檔服裝、化妝品、旅行用品等牌子貨，以利與首層相連。
1F4500歐式休閑風(fēng)情街銀行法國(guó)名店街本項(xiàng)目首層商鋪沿線較長(zhǎng)，臨街鋪將會(huì)賣出好價(jià)，但考慮到檔次配置問題，建議賣小部分銀行，大部分做法國(guó)名店城分拆經(jīng)營(yíng)中檔服裝、化妝品、旅游用品等牌子貨，以利創(chuàng)出知名度。
B1/
B2/
十一、目標(biāo)客戶群和潛在的商家建議
“金前廣場(chǎng)”目標(biāo)客戶群定位為，還沒有在廣州落地的歐洲的牌子；在廣州準(zhǔn)備擴(kuò)張的其他牌子；珠三角的投資客；海珠區(qū)的生意人，柏聯(lián)集團(tuán)的客戶群。
11．1建議進(jìn)駐歐洲品牌營(yíng)造“法式浪漫風(fēng)情”
如：ALFRED DUNHILL、B and F、JESSICA、CHARLES、JOURDAN、GIOVANNI、VALENTION、JAKET、MOISELLE、MISSK、EPISODE、GIADA、等一些
國(guó)際知名品牌營(yíng)造高檔
再加入中檔品牌如：GIANDANO、FREE BRID、CY、BOSSINS、PATTY、QQ、JESSCO、SWATCH、LAPARCO、SAKET、康尼雅、李寧、無印良品、蕉葉風(fēng)味街、澳門街、等等。
十二、營(yíng)銷策略建議
在眾多的物業(yè)推廣中后人正不斷地更新前人的手法與理念，誰都想有新的突破，言而在整個(gè)營(yíng)銷過程中，我們認(rèn)為首先是策略為重,如果沒有好的戰(zhàn)略總譜，在營(yíng)銷中就不能有如意的戰(zhàn)術(shù)。
創(chuàng)新將會(huì)是我們的首要任務(wù)，如果能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析研究后，準(zhǔn)確地為項(xiàng)目定位，我們相信機(jī)會(huì)是很大的。但關(guān)鍵是如何在主題概念下成功運(yùn)作。
本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略除使用新的營(yíng)銷手法——體驗(yàn)式娛樂營(yíng)銷外，更關(guān)鍵的重心是：通過“發(fā)展權(quán)益卡”來發(fā)展一批會(huì)員，為推盤造就強(qiáng)勢(shì)人氣，并重點(diǎn)推出連環(huán)優(yōu)惠策略，吸引一大批投資者入市，為開盤創(chuàng)造佳績(jī)。
因此，本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略——化腐朽為神奇；
12．1建議一：成立專業(yè)服務(wù)中巴車隊(duì)
12．1．1金前廣場(chǎng)——海珠客運(yùn)站
12．1．2金前廣場(chǎng)——地鐵市二宮站
12．1．3金前廣場(chǎng)——大沙頭
12．1．4金前廣場(chǎng)——中山大學(xué)
12．1．5金前廣場(chǎng)——文化公園
好處：保證人流量，增加投資者信心，容易招商。
12．2建議二：與歐洲某國(guó)行業(yè)協(xié)會(huì)合作
目的是推廣法國(guó)風(fēng)情商業(yè)城與歐洲文化傳播。
好處：營(yíng)造獨(dú)一無二的效果。
如：ALFRED DUNHILL、B and F、JESSICA、CHARLES、JOURDAN、GIOVANNI、VALENTION、JAKET、MOISELLE、MISSK、EPISODE、GIADA、等一些
國(guó)際知名品牌營(yíng)造高檔
再加入中檔品牌如：GIANDANO、FREE BRID、CY、BOSSINS、PATTY、QQ、JESSCO、SWATCH、LAPARCO、SAKET、康尼雅、李寧、無印良品、蕉葉風(fēng)味街、澳門街、等等。
十二、營(yíng)銷策略建議
在眾多的物業(yè)推廣中后人正不斷地更新前人的手法與理念，誰都想有新的突破，言而在整個(gè)營(yíng)銷過程中，我們認(rèn)為首先是策略為重,如果沒有好的戰(zhàn)略總譜，在營(yíng)銷中就不能有如意的戰(zhàn)術(shù)。
創(chuàng)新將會(huì)是我們的首要任務(wù)，如果能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析研究后，準(zhǔn)確地為項(xiàng)目定位，我們相信機(jī)會(huì)是很大的。但關(guān)鍵是如何在主題概念下成功運(yùn)作。
本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略除使用新的營(yíng)銷手法——體驗(yàn)式娛樂營(yíng)銷外，更關(guān)鍵的重心是：通過“發(fā)展權(quán)益卡”來發(fā)展一批會(huì)員，為推盤造就強(qiáng)勢(shì)人氣，并重點(diǎn)推出連環(huán)優(yōu)惠策略，吸引一大批投資者入市，為開盤創(chuàng)造佳績(jī)。
因此，本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略——化腐朽為神奇；
12．1建議一：成立專業(yè)服務(wù)中巴車隊(duì)
12．1．1金前廣場(chǎng)——海珠客運(yùn)站
12．1．2金前廣場(chǎng)——地鐵市二宮站
12．1．3金前廣場(chǎng)——大沙頭
12．1．4金前廣場(chǎng)——中山大學(xué)
12．1．5金前廣場(chǎng)——文化公園
好處：保證人流量，增加投資者信心，容易招商。
12．2建議二：與歐洲某國(guó)行業(yè)協(xié)會(huì)合作
目的是推廣法國(guó)風(fēng)情商業(yè)城與歐洲文化傳播。
好處：營(yíng)造獨(dú)一無二的效果。
12．3建議三：與文化局或電影公司合作舉辦一系列活動(dòng)
目的是制造新聞話題與提高形象品味。
好處：開創(chuàng)與眾不同的推廣手法，產(chǎn)生新鮮感。
目的是制造新聞話題與提高形象品味。
好處：開創(chuàng)與眾不同的推廣手法，產(chǎn)生新鮮感。
12．4建議四：利用明星效應(yīng)建立強(qiáng)勢(shì)品牌
目的是要達(dá)到設(shè)定的市場(chǎng)影響效果。
好處：速度快。
目的是要達(dá)到設(shè)定的市場(chǎng)影響效果。
好處：速度快。
12．5建議五：利用國(guó)際知名品牌效應(yīng)
目的是要讓散戶有投資信心
好處：安全。
12．6建議六：二、三、四層運(yùn)用返阻回報(bào)方法
目的是要賣得快。
好處：吸納大量投資客。
目的是要賣得快。
好處：吸納大量投資客。
12．7建議七：周邊地區(qū)招商（珠三角）
目的是要擴(kuò)大影響力。
好處：費(fèi)用相對(duì)較少。
目的是要擴(kuò)大影響力。
好處：費(fèi)用相對(duì)較少。
12．8建議八：巧借海珠區(qū)政府名義
目的是要產(chǎn)生“前進(jìn)商業(yè)走廊”效應(yīng)。
好處：市場(chǎng)認(rèn)同度高。
12． 9建議九：
首層商場(chǎng)拆分為10-20M2一間，單元售價(jià)總額控制在40-50萬元之間。
二、三、四商場(chǎng)（除大品牌外）拆分為5-10 M2一間，單元售價(jià)總額控制在20萬元左右之間。
首層商場(chǎng)拆分為10-20M2一間，單元售價(jià)總額控制在40-50萬元之間。
二、三、四商場(chǎng)（除大品牌外）拆分為5-10 M2一間，單元售價(jià)總額控制在20萬元左右之間。
12．10建議十：娛樂營(yíng)銷
通過在商場(chǎng)大堂內(nèi)建造一個(gè)長(zhǎng)用的小型舞臺(tái)，長(zhǎng)期舉行娛樂、音樂等文化節(jié)目表演。
目的是提高品味與文化氛圍
好處：使人流不斷。
通過在商場(chǎng)大堂內(nèi)建造一個(gè)長(zhǎng)用的小型舞臺(tái)，長(zhǎng)期舉行娛樂、音樂等文化節(jié)目表演。
目的是提高品味與文化氛圍
好處：使人流不斷。
十三、各層售價(jià)建議
“金前廣場(chǎng)”售價(jià)建議：均價(jià)：24000元/M2
具體樓層售價(jià)如下：
樓層面積（M2）主題定位各層售價(jià)（M2）說明
4F4500快樂yes堡均價(jià)：12000三層與四層的差價(jià)為8000元/M2
3F4500古典美食天地均價(jià)：20000三層與四層的差價(jià)為8000元/M2
2F4500浪漫名店城均價(jià)：29000二層與三層的差價(jià)為9000元/M2
1F4500歐式休閑風(fēng)情街均價(jià)：45000首層與二層的差價(jià)為16000元/M2
B1////
B2////
4F4500快樂yes堡均價(jià)：12000三層與四層的差價(jià)為8000元/M2
3F4500古典美食天地均價(jià)：20000三層與四層的差價(jià)為8000元/M2
2F4500浪漫名店城均價(jià)：29000二層與三層的差價(jià)為9000元/M2
1F4500歐式休閑風(fēng)情街均價(jià)：45000首層與二層的差價(jià)為16000元/M2
B1////
B2////
十四、操作思路
綜觀上述廣州市商業(yè)分布的情況分析，市場(chǎng)對(duì)投資商鋪的熱潮正從1999年以來的高潮后減弱。另外，海珠區(qū)的商業(yè)環(huán)境并沒有得到很好的改善，但我們相信隨著廣州地鐵二線的開通，將會(huì)得到改善，只可惜這種方位上的改善在市內(nèi)的其他地區(qū)同樣受惠，因此當(dāng)今市內(nèi)某些區(qū)位的相對(duì)集中優(yōu)勢(shì)也會(huì)受到影響。隨著電子商務(wù)的盛行與行業(yè)擴(kuò)大，我們可以預(yù)見本土消費(fèi)的跨區(qū)域行為將會(huì)大大減少，所以可以斷言：昔日獨(dú)大的商業(yè)氛圍環(huán)境將一去不復(fù)返。
就海珠區(qū)而言，由于它的區(qū)位特征明顯，從一個(gè)工業(yè)大區(qū)轉(zhuǎn)型為居住大區(qū)，在市政管理能力方面還有所欠缺，整體形象不理想。例如在文化建設(shè)方面、市政建設(shè)方面、商業(yè)建設(shè)方面都相對(duì)落后于其他區(qū)。但海珠區(qū)的居住人口不斷上升，使城市格局正從失衡走向均衡，這是一個(gè)千載難逢的商機(jī)，這個(gè)階段誰能占有先機(jī)水就能掘到第一桶金。
從目前海珠區(qū)的商業(yè)分布與檔次分析，大部分是以低檔次的批發(fā)式的模式為主，之前的江南西路外，并沒有較有影響商業(yè)龍頭出現(xiàn)。正因如此，萬國(guó)廣場(chǎng)就能先拔頭籌、一揮而就，從此也改寫了海珠區(qū)的商業(yè)分布格局，并迅速帶動(dòng)形成了新的前進(jìn)路商業(yè)走廊。
根據(jù)以上分析，我們建議借萬國(guó)廣場(chǎng)的余風(fēng)，塑造一個(gè)中高檔次的歐式浪漫購物商業(yè)城，走的就是市場(chǎng)唯一的差異化經(jīng)營(yíng)路線，只有這樣才能目標(biāo)集中，定位清晰，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。
在推廣前先利用明星塑造一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌，并挾某大品牌公司駐進(jìn)的強(qiáng)勢(shì)，另在推廣的時(shí)候采用品牌統(tǒng)治聯(lián)合的手段，一舉把可售面積約70%（除租給百貨公司及肯德基）的主題商鋪賣掉。
綜觀上述廣州市商業(yè)分布的情況分析，市場(chǎng)對(duì)投資商鋪的熱潮正從1999年以來的高潮后減弱。另外，海珠區(qū)的商業(yè)環(huán)境并沒有得到很好的改善，但我們相信隨著廣州地鐵二線的開通，將會(huì)得到改善，只可惜這種方位上的改善在市內(nèi)的其他地區(qū)同樣受惠，因此當(dāng)今市內(nèi)某些區(qū)位的相對(duì)集中優(yōu)勢(shì)也會(huì)受到影響。隨著電子商務(wù)的盛行與行業(yè)擴(kuò)大，我們可以預(yù)見本土消費(fèi)的跨區(qū)域行為將會(huì)大大減少，所以可以斷言：昔日獨(dú)大的商業(yè)氛圍環(huán)境將一去不復(fù)返。
就海珠區(qū)而言，由于它的區(qū)位特征明顯，從一個(gè)工業(yè)大區(qū)轉(zhuǎn)型為居住大區(qū)，在市政管理能力方面還有所欠缺，整體形象不理想。例如在文化建設(shè)方面、市政建設(shè)方面、商業(yè)建設(shè)方面都相對(duì)落后于其他區(qū)。但海珠區(qū)的居住人口不斷上升，使城市格局正從失衡走向均衡，這是一個(gè)千載難逢的商機(jī)，這個(gè)階段誰能占有先機(jī)水就能掘到第一桶金。
從目前海珠區(qū)的商業(yè)分布與檔次分析，大部分是以低檔次的批發(fā)式的模式為主，之前的江南西路外，并沒有較有影響商業(yè)龍頭出現(xiàn)。正因如此，萬國(guó)廣場(chǎng)就能先拔頭籌、一揮而就，從此也改寫了海珠區(qū)的商業(yè)分布格局，并迅速帶動(dòng)形成了新的前進(jìn)路商業(yè)走廊。
根據(jù)以上分析，我們建議借萬國(guó)廣場(chǎng)的余風(fēng)，塑造一個(gè)中高檔次的歐式浪漫購物商業(yè)城，走的就是市場(chǎng)唯一的差異化經(jīng)營(yíng)路線，只有這樣才能目標(biāo)集中，定位清晰，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)。
在推廣前先利用明星塑造一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌，并挾某大品牌公司駐進(jìn)的強(qiáng)勢(shì)，另在推廣的時(shí)候采用品牌統(tǒng)治聯(lián)合的手段，一舉把可售面積約70%（除租給百貨公司及肯德基）的主題商鋪賣掉。
附表1——柏聯(lián)卡權(quán)益說明書
附表2——連環(huán)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)說明書
附表3——無憂花紅計(jì)劃說明書
附表2——連環(huán)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)說明書
附表3——無憂花紅計(jì)劃說明書
十五、廣告預(yù)算及計(jì)劃
15．1廣告預(yù)算
15．1廣告預(yù)算
“金前廣場(chǎng)”按可售面積的70%總量計(jì)，預(yù)計(jì)售出金額為3億元左右
據(jù)此，我司設(shè)定推廣費(fèi)用為2%，即廣告費(fèi)用約占600萬元。
據(jù)此，我司設(shè)定推廣費(fèi)用為2%，即廣告費(fèi)用約占600萬元。
15．2計(jì)劃
由于本項(xiàng)目商場(chǎng)部分推廣在前，而且金額不非，我們認(rèn)為必須要先塑造一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌才有機(jī)會(huì)獲勝，所以建議邀請(qǐng)香港當(dāng)紅明星作為代言人，為后續(xù)的銷售強(qiáng)勢(shì)到來作好鋪墊，以利一矢中的帶動(dòng)銷售。
根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，我們建議“金前廣場(chǎng)”安排在2003年元旦開售，具體廣告安排如下：
由于本項(xiàng)目商場(chǎng)部分推廣在前，而且金額不非，我們認(rèn)為必須要先塑造一個(gè)強(qiáng)勢(shì)品牌才有機(jī)會(huì)獲勝，所以建議邀請(qǐng)香港當(dāng)紅明星作為代言人，為后續(xù)的銷售強(qiáng)勢(shì)到來作好鋪墊，以利一矢中的帶動(dòng)銷售。
根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，我們建議“金前廣場(chǎng)”安排在2003年元旦開售，具體廣告安排如下：
n鋪墊期廣告額占10%即60萬元
執(zhí)行時(shí)間：2002年11月1日~11月30日
n內(nèi)部認(rèn)購期廣告額占10%即60萬元
執(zhí)行時(shí)間：2002年12月1日~12月30日
執(zhí)行時(shí)間：2002年12月1日~12月30日
n公開銷售期廣告額占30% 即180萬元
執(zhí)行時(shí)間：2003年1月1日~1月30日
執(zhí)行時(shí)間：2003年1月1日~1月30日
n強(qiáng)銷提升期廣告額占30% 即180萬元
執(zhí)行時(shí)間：2003年2月1日~3月30日
執(zhí)行時(shí)間：2003年2月1日~3月30日
n促銷清貨期廣告額占20% 即120萬元
執(zhí)行時(shí)間：2003年4月1日~6月30日
十六、推廣計(jì)劃
編號(hào)主題工作完成時(shí)間責(zé)任人備注
1確定商場(chǎng)籌備工作計(jì)劃10月15日
2研討商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方案、MD方案10月20日
3審定商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方案、MD方案
4市場(chǎng)調(diào)研確定可合作的供應(yīng)商目錄10月20日
5組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及各部門職責(zé)的劃分10月20日
6確定內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司10月20日
7人員招聘計(jì)劃的制定10月25日
8招商人員到位11月1日
9各項(xiàng)人事管理制度、員工手冊(cè)、工資方案的制定11月1日
10財(cái)務(wù)預(yù)算的確定11月5日
11籌備領(lǐng)導(dǎo)小組人員的確定
12招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)一制作11月10日
13招商信息發(fā)布會(huì)的組織和籌備11月15日
14協(xié)助設(shè)計(jì)公司完成商場(chǎng)總體裝修方案11月15日
15召開招商說明會(huì)12月1日
16各樓層收銀臺(tái)信息點(diǎn)的確定11月20日
17網(wǎng)絡(luò)線布局設(shè)計(jì)方案
18確定商場(chǎng)的平面布局（庫房、辦公室、通道、食堂、更衣室、衛(wèi)生間等）
19各方面財(cái)務(wù)制度的制定11月25日
20意向書、招商合同設(shè)計(jì)及審批11月30日
21意向書、招商合同的印制12月5日
22與客戶簽定合作意向書12月10日
23與客戶簽定招商合同12月20日
24管理人員到位12月20日
25商場(chǎng)各種購物袋的設(shè)計(jì)和制作
26商場(chǎng)開盤慶典儀式的策劃及定案12月20日
27一線人員的崗前培訓(xùn)工作
28更衣柜的到位及更衣室的使用
29員工食堂的啟用12月20日
30寄售商員工的崗前培訓(xùn)12月25日
31商場(chǎng)開盤慶典儀式各項(xiàng)工作的籌備就緒
32商場(chǎng)開盤促銷推廣活動(dòng)的策劃方案
33客戶裝修方案的確定與審批
34客戶入店裝修
35組織商品上架、盤點(diǎn)
36商場(chǎng)保安人員的專業(yè)培訓(xùn)12月1日
37商場(chǎng)辦公設(shè)備和用品的采購人員進(jìn)駐前
38進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研長(zhǎng)期
39與目標(biāo)客戶進(jìn)行洽談
編號(hào)主題工作完成時(shí)間責(zé)任人備注
1確定商場(chǎng)籌備工作計(jì)劃10月15日
2研討商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方案、MD方案10月20日
3審定商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方案、MD方案
4市場(chǎng)調(diào)研確定可合作的供應(yīng)商目錄10月20日
5組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及各部門職責(zé)的劃分10月20日
6確定內(nèi)裝設(shè)計(jì)公司10月20日
7人員招聘計(jì)劃的制定10月25日
8招商人員到位11月1日
9各項(xiàng)人事管理制度、員工手冊(cè)、工資方案的制定11月1日
10財(cái)務(wù)預(yù)算的確定11月5日
11籌備領(lǐng)導(dǎo)小組人員的確定
12招商手冊(cè)的設(shè)計(jì)一制作11月10日
13招商信息發(fā)布會(huì)的組織和籌備11月15日
14協(xié)助設(shè)計(jì)公司完成商場(chǎng)總體裝修方案11月15日
15召開招商說明會(huì)12月1日
16各樓層收銀臺(tái)信息點(diǎn)的確定11月20日
17網(wǎng)絡(luò)線布局設(shè)計(jì)方案
18確定商場(chǎng)的平面布局（庫房、辦公室、通道、食堂、更衣室、衛(wèi)生間等）
19各方面財(cái)務(wù)制度的制定11月25日
20意向書、招商合同設(shè)計(jì)及審批11月30日
21意向書、招商合同的印制12月5日
22與客戶簽定合作意向書12月10日
23與客戶簽定招商合同12月20日
24管理人員到位12月20日
25商場(chǎng)各種購物袋的設(shè)計(jì)和制作
26商場(chǎng)開盤慶典儀式的策劃及定案12月20日
27一線人員的崗前培訓(xùn)工作
28更衣柜的到位及更衣室的使用
29員工食堂的啟用12月20日
30寄售商員工的崗前培訓(xùn)12月25日
31商場(chǎng)開盤慶典儀式各項(xiàng)工作的籌備就緒
32商場(chǎng)開盤促銷推廣活動(dòng)的策劃方案
33客戶裝修方案的確定與審批
34客戶入店裝修
35組織商品上架、盤點(diǎn)
36商場(chǎng)保安人員的專業(yè)培訓(xùn)12月1日
37商場(chǎng)辦公設(shè)備和用品的采購人員進(jìn)駐前
38進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研長(zhǎng)期
39與目標(biāo)客戶進(jìn)行洽談
推廣步驟：
根據(jù)以上策略及定位，本項(xiàng)目推廣工作易早不易遲，因?yàn)榕c眾多品牌洽談會(huì)占用較長(zhǎng)時(shí)間，所以建議代理公司應(yīng)在10月中進(jìn)行計(jì)劃內(nèi)工作，力求在2003年元旦順利開盤提供保證。
根據(jù)以上策略及定位，本項(xiàng)目推廣工作易早不易遲，因?yàn)榕c眾多品牌洽談會(huì)占用較長(zhǎng)時(shí)間，所以建議代理公司應(yīng)在10月中進(jìn)行計(jì)劃內(nèi)工作，力求在2003年元旦順利開盤提供保證。
n第一步：確定商場(chǎng)風(fēng)格（執(zhí)行時(shí)間：2002年10月15日~30日）
n第二步：確定市場(chǎng)定位（執(zhí)行時(shí)間：2002年10月15日~30日）
n第三步：確定推廣策略（執(zhí)行時(shí)間：2002年11月1日~15日）
n第四步：聯(lián)絡(luò)各商號(hào)及俱樂部（執(zhí)行時(shí)間：2002年11月10日~30日）
n第五步：鋪墊期推出權(quán)益卡（執(zhí)行時(shí)間：2002年11月15日~12月10日）
n第六步：廣告創(chuàng)作（執(zhí)行時(shí)間：2002年10月15日~10月30日）
n第七步：銷售中心裝修（執(zhí)行時(shí)間：2002年10月20日~12月20日）
n第八步：制作銷售資料（執(zhí)行時(shí)間；2003年11月15日~12月30日）
n第九步：安排媒體計(jì)劃（執(zhí)行時(shí)間；2002年12月1日~12月30日）
n第十步：內(nèi)部推廣期推出連環(huán)優(yōu)惠策略（執(zhí)行時(shí)間；2002年12月15日~12月30日）
n第十一步：開盤（執(zhí)行時(shí)間2003年1月1日）
后 語
英格蘭有句諺語說：“對(duì)于一艘沒有航向的船來說，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)”。
因?yàn)椴邉澯胁煌A段的分工，比如營(yíng)銷策劃、廣告策劃、活動(dòng)策劃等等。在諸多的策劃中，我們認(rèn)為戰(zhàn)略策劃是第一位的，它是項(xiàng)目成功的源頭，是決勝先機(jī)之所在。也就是說，就是為項(xiàng)目運(yùn)作制定出科學(xué)的航海圖，戰(zhàn)略有了總譜，任憑風(fēng)吹浪打都不會(huì)迷失方向。
附表1
柏聯(lián)卡權(quán)益說明書
一、柏聯(lián)卡由香港柏聯(lián)集團(tuán)有限公司限量發(fā)行，所有客戶均可自愿申請(qǐng)，每人限申請(qǐng)一張。
二、申請(qǐng)方式：
1、出示本人身份證；
2、填寫《柏聯(lián)卡申請(qǐng)書》。
三、申請(qǐng)本卡后，客戶可享受有如下權(quán)益：
1、在“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目發(fā)行選鋪籌碼當(dāng)日，憑柏聯(lián)卡可領(lǐng)取精美禮品一份。
2、免費(fèi)參加“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼當(dāng)日的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。
3、免費(fèi)參加“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目開盤慶典的文藝娛樂活動(dòng)。
4、優(yōu)先認(rèn)購“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼，并由此獲得優(yōu)先與“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪活動(dòng)之權(quán)利（選鋪順序以籌碼號(hào)為準(zhǔn)）
5、客戶認(rèn)購“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼后，若在選鋪日成功選鋪，可獲得所選定付款方式優(yōu)惠折扣之外另3%的優(yōu)惠。此外，還享有：
A)××專賣店提供的購車及售后服務(wù)優(yōu)惠；
柏聯(lián)其他特約商號(hào)優(yōu)惠折扣，包括：××俱樂部、××保齡球館、××美容美發(fā)、××專賣店、××高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、××電影院、××酒樓等50余家商號(hào)優(yōu)惠。
6、前100名購鋪客戶可參與“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目開盤日的置業(yè)大抽獎(jiǎng)，最高獎(jiǎng)項(xiàng)為所購商鋪號(hào)鋪款總額的5%折扣。
四、“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼認(rèn)購時(shí)間及選鋪時(shí)間，柏聯(lián)集團(tuán)將以信函和電話通知持卡人，并在《廣州日?qǐng)?bào)》上進(jìn)行公告，在項(xiàng)目選鋪籌碼認(rèn)購之前，柏聯(lián)集團(tuán)會(huì)將項(xiàng)目選鋪籌碼認(rèn)購及優(yōu)先選鋪的具體操作辦法通知持卡人。
五、在柏聯(lián)集團(tuán)規(guī)定的項(xiàng)目?jī)?yōu)先選鋪日期后，柏聯(lián)卡及項(xiàng)目選房籌碼自動(dòng)失效，相關(guān)權(quán)益自動(dòng)消失。
六、客戶認(rèn)購選鋪籌碼后，若未能在項(xiàng)目規(guī)定的優(yōu)先選購鋪日期成功選鋪，可在選鋪日之后10日以內(nèi)在柏聯(lián)集團(tuán)公司規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)辦理認(rèn)購款退手續(xù)，按額如數(shù)退還，不計(jì)任何利息。
七、本卡如遺失，請(qǐng)你攜有效證件、申請(qǐng)表到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)咨詢處掛失補(bǔ)辦。
八、若對(duì)本卡使用有任何疑問，請(qǐng)致電××××××××或向現(xiàn)場(chǎng)工作人員咨詢。
九、本卡最終解釋權(quán)為香港柏聯(lián)集團(tuán)有限公司所有。
柏聯(lián)卡權(quán)益說明書
一、柏聯(lián)卡由香港柏聯(lián)集團(tuán)有限公司限量發(fā)行，所有客戶均可自愿申請(qǐng)，每人限申請(qǐng)一張。
二、申請(qǐng)方式：
1、出示本人身份證；
2、填寫《柏聯(lián)卡申請(qǐng)書》。
三、申請(qǐng)本卡后，客戶可享受有如下權(quán)益：
1、在“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目發(fā)行選鋪籌碼當(dāng)日，憑柏聯(lián)卡可領(lǐng)取精美禮品一份。
2、免費(fèi)參加“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼當(dāng)日的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。
3、免費(fèi)參加“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目開盤慶典的文藝娛樂活動(dòng)。
4、優(yōu)先認(rèn)購“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼，并由此獲得優(yōu)先與“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪活動(dòng)之權(quán)利（選鋪順序以籌碼號(hào)為準(zhǔn)）
5、客戶認(rèn)購“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼后，若在選鋪日成功選鋪，可獲得所選定付款方式優(yōu)惠折扣之外另3%的優(yōu)惠。此外，還享有：
A)××專賣店提供的購車及售后服務(wù)優(yōu)惠；
柏聯(lián)其他特約商號(hào)優(yōu)惠折扣，包括：××俱樂部、××保齡球館、××美容美發(fā)、××專賣店、××高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、××電影院、××酒樓等50余家商號(hào)優(yōu)惠。
6、前100名購鋪客戶可參與“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目開盤日的置業(yè)大抽獎(jiǎng)，最高獎(jiǎng)項(xiàng)為所購商鋪號(hào)鋪款總額的5%折扣。
四、“金前廣場(chǎng)”項(xiàng)目選鋪籌碼認(rèn)購時(shí)間及選鋪時(shí)間，柏聯(lián)集團(tuán)將以信函和電話通知持卡人，并在《廣州日?qǐng)?bào)》上進(jìn)行公告，在項(xiàng)目選鋪籌碼認(rèn)購之前，柏聯(lián)集團(tuán)會(huì)將項(xiàng)目選鋪籌碼認(rèn)購及優(yōu)先選鋪的具體操作辦法通知持卡人。
五、在柏聯(lián)集團(tuán)規(guī)定的項(xiàng)目?jī)?yōu)先選鋪日期后，柏聯(lián)卡及項(xiàng)目選房籌碼自動(dòng)失效，相關(guān)權(quán)益自動(dòng)消失。
六、客戶認(rèn)購選鋪籌碼后，若未能在項(xiàng)目規(guī)定的優(yōu)先選購鋪日期成功選鋪，可在選鋪日之后10日以內(nèi)在柏聯(lián)集團(tuán)公司規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)辦理認(rèn)購款退手續(xù)，按額如數(shù)退還，不計(jì)任何利息。
七、本卡如遺失，請(qǐng)你攜有效證件、申請(qǐng)表到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)咨詢處掛失補(bǔ)辦。
八、若對(duì)本卡使用有任何疑問，請(qǐng)致電××××××××或向現(xiàn)場(chǎng)工作人員咨詢。
九、本卡最終解釋權(quán)為香港柏聯(lián)集團(tuán)有限公司所有。
香港柏聯(lián)集團(tuán)有限公司 2002年10月
附表2
連環(huán)優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)說明書
歡迎閣下選購“金前廣場(chǎng)”商鋪，在選購前請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀本說明書。
一、凡選購“金前廣場(chǎng)”商鋪二間以上均可享有額外2—3%的優(yōu)惠折扣；三間以上均可享有額外3—4%的優(yōu)惠折扣。
二、凡準(zhǔn)業(yè)主推薦銷售“金前廣場(chǎng)”商鋪，均可享有2%的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。
三、凡業(yè)主推薦銷售“金前廣場(chǎng)”商鋪，均可享有2%的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。
四、凡業(yè)主推薦銷售“金前廣場(chǎng)”商鋪超過2間的，每遞增一間，獎(jiǎng)勵(lì)比例即遞增1倍。
五、凡“金前廣場(chǎng)”業(yè)主，均可成為“金前俱樂部”會(huì)員，免費(fèi)享受規(guī)定的項(xiàng)目活動(dòng)（具體請(qǐng)參考“金前俱樂部”細(xì)則）。
六、若對(duì)本說明書有任何疑問，請(qǐng)致電××××××××或向現(xiàn)場(chǎng)工作人員咨詢。
七、本說明書最終解釋權(quán)為香港柏聯(lián)集團(tuán)有限公司所有。
香港柏聯(lián)集團(tuán)有限公司
2002年10月
附表3：
無憂花紅計(jì)劃說明書
推出“無憂花紅計(jì)劃” ，提高樓價(jià)折扣，讓買家產(chǎn)生獲利的心理感受。選擇“一次性無憂花紅計(jì)劃”的買家所購買的鋪位使用權(quán)在規(guī)定期限內(nèi)歸發(fā)展商所有，買家無權(quán)支配使用，也無須承擔(dān)該鋪位的相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。
一、次性收取三年花紅：按成交價(jià)每年8%計(jì)算，共計(jì)3年，共24%，在成交價(jià)中一次性扣除。選擇此方式須簽署花紅協(xié)議書，在《買賣合同》中簽署交樓期為三年后。（例如：在2003年1月1日簽署《買賣合同》，則交樓日期填寫2006年1月1日。）
二、一次性收取五年花紅：按成交價(jià)每年8%計(jì)算，共計(jì)5年，共40%，在成交價(jià)中一次性扣除。選擇此方式須簽署花紅協(xié)議書，在《買賣合同》中簽署交樓期為五年后。（例如：在2003年1月1日簽署《買賣合同》，則交樓日期填寫2008年1月1日。）
三、分期收取三年花紅：按成交價(jià)每年11%計(jì)算，共計(jì)3年，共33%，開業(yè)一年后收取第一年的花紅（成交價(jià)的11%），開業(yè)兩年后收取第二年的花紅（成交價(jià)的11%），如此類推，共三年。選擇此方式須簽署花紅協(xié)議書，在收取花紅時(shí)須由買家提供等額正式租賃發(fā)票。（例如：在2003年1月1日簽署《買賣合同》，則交樓日期填寫2003年8月31日。）
四、分期收取五年花紅：按成交價(jià)每年11%計(jì)算，共計(jì)5年，共55%，開業(yè)一年后收取第一年的花紅（成交價(jià)的11%），開業(yè)兩年后收取第二年的花紅（成交價(jià)的11%），如此類推，共五年。選擇此方式須簽署花紅協(xié)議書，在收取花紅時(shí)須由買家提供等額正式租賃發(fā)票。（例如：在2003年1月1日簽署《買賣合同》，則交樓日期填寫2003年8月31日